El oriente: la zona más valorizada de Neiva

No obstante, dichos valores no son iguales al costo de los terrenos. Ramiro Vega Escobar, director territorial, explicó los detalles a DIARIO DEL HUILA. Espere mañana segunda entrega con datos del departamento.

El valor catastral de Neiva, según datos del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, suma cerca de cinco billones de pesos. Estas cifras corresponden a 116.214 predios urbanos y 9600 rurales. De igual modo, el análisis de esta institución estatal ha dividido a la capital del departamento del Huila en nueve sectores y los avaluó.

Ramiro Vega Escobar, director territorial de la entidad, habló con DIARIO DEL HUILA de la importancia de estos estudios y su influencia en el impuesto predial y la planeación de una ciudad. De igual forma, aclaró que el valor catastral es distinto al comercial y, en ese sentido, la zona más costosa es el oriente de Neiva.

¿Cuál es la necesidad de realizar el estudio catastral en Neiva?

Estos estudios nacen a través de la actualización catastral que se le hace a la ciudad. El catastro es un inventario de bienes inmuebles, propiedad del Estado o particulares. Consiste en visitar predios urbanos y rurales donde se van a determinar unos elementos que son el físico, el jurídico, el económico y el fiscal. Esos cuatro elementos son los que intervienen en el catastro.

La parte física es cuando se visita el predio, se mide y califica. El jurídico tiene que ver con la escritura. El económico es una investigación que hacen nuestros funcionarios en toda la ciudad. En el caso de Neiva se determinan unos puntos de investigación a los cuales se les da unos valores que se generan a partir de la búsqueda de las zonas donde se está vendiendo y a cómo. Con base en la información de aproximadamente trescientos puntos, se establecen unas zonas homogéneas económicas.

Entonces, ¿cómo se determina el valor catastral de los predios?

En Neiva hay nueve sectores y dentro de los mismos hay muchas zonas económicas. Existen alrededor de catorce zonas económicas y cada una de ellas tiene un valor, con eso se determina el valor del terreno. El valor de construcción se advierte mediante análisis de precios unitarios de los materiales. Cuando se suma el valor de la construcción con el valor del terreno por predio entonces aparece el avalúo catastral. Nosotros tenemos muy en cuenta que el avalúo catastral, por ley, no sobrepase el 60% del valor comercial.

Explíquenos de ese sesenta por ciento…

No quiere decir que si su casa vale cien millones, en el catastro esté en sesenta millones. Ese sesenta por cierto se le aplica a toda la base catastral, es un promedio para los cerca de 120.000 predios. En la zona urbana hay 116.214.

¿Cuál es la importancia de hacer los avalúos catastrales?

Una vez nosotros hayamos hecho todo el inventario catastral lo entregamos al Municipio de Neiva para que con base en el mismo ellos apliquen unas tarifas que tienen aprobación del Concejo Municipal. Las tarifas las aplican a los avalúos y el resultado es el impuesto predial.

¿Qué otras funciones cumple?

El estudio es multipropósito. Lo usan para la estratificación, el Sisbén, el cobro de los servicios públicos. La información cartográfica (geográfica) la utilizan para diseño de vías, para desarrollos urbanísticos, para determinar en qué áreas de la ciudad hay espacios, para que las oficinas de planeación o curadurías aprueben un proyecto de acuerdo a si está o no en zona de alto riesgo. Quienes lo usan son las instituciones tanto oficiales como privadas.

¿Qué influencia tienen esos estudios en el Plan de Ordenamiento Territorial?

Es la base fundamental de los estudios de ordenamiento territorial en cualquier parte del país porque para poder hacer esos planes, ellos tienen que hacerlo sobre una cartografía y la oficial es la que produce el Instituto Geográfico Agustín Codazzi. El Instituto ha desarrollado una metodología muy importante para desarrollar los planes de ordenamiento territorial.

¿Cada cuánto se realizan los estudios catastrales?

Se deben hacer cada cinco años pero para las ciudades capitales con más de cincuenta mil predios es recomendable realizar todos los años una conservación dinámica. Esto con el fin de mantener actualizado el catastro, que no se nos vaya a presentar una situación de uno desactualizado de diez años y que cuando se vaya a poner en vigencia se disparen esos avalúos y que la gente se aterrorice porque el impuesto predial le llegó altísimo.

En el orden de valores por sectores de la ciudad, el sector 5 (Las Américas, Parques, Limonar) está por encima del 4 (El Altico y los alrededores), ¿por qué?

No está más valorizado sino que catastralmente vale más porque el sector es más grande, tiene más área. Sin embargo, hay sectores que no son tan grandes pero valen mucho como el tres (Centro) por la parte comercial. El costo del metro cuadrado es más alto en el sector cuatro que en el cinco. En la zona oriental encontramos los predios más caros, los condominios con unidades prediales de seiscientos hasta mil millones de pesos. El Altico está en el último puesto porque es más pequeño, no obstante la tierra es más costosa.

Trasladando los valores catastrales al impuesto predial, ¿es posible que las personas de Las Américas puedan pagar mucho más que las del Altico?

No, nunca. A no ser que tenga una suntuosa casa en ese sector y en El Altico haya un ranchito. Una casa con las mismas proporciones vale más en El Altico porque el terreno es más costoso y eso hace que el predial suba. El impuesto habla de cada predio en particular.