La promesa y la escritura pública

El 15 de marzo de 2014, mediante Contrato de Promesa de Compraventa, yo Joaquín Fuentes compré a la señora Sara Cortés, un lote de terreno con la mejora incluida. El precio acordado por la negociación del inmueble se pactó en la suma de $40’000.000 pagadera así: a) $10’000.000 a la firma del contrato promesa y b) el saldo de $30’000.000.oo en efectivo el día 15 de mayo de 2014 cuando se firme la escritura pública.

Muy contento con el negocio cancelé en efectivo a la vendedora Sara Cortés la suma de $10’000.000, procediendo ella a la entrega del bien inmueble, quedando pendiente la formalización de la escritura y pago del saldo restante. Llegada la fecha establecida parasuscribir la escritura pública que perfeccionaría la negociación la señora Cortés no compareció a la notaría, donde se desprende la constancia expedida en aquella oportunidad.

Han transcurrido por lo menos dos meses sin que la promitente vendedora cumpliera con su obligación de suscribir la respectiva escritura, no obstante las múltiples y continuas llamadas que le hiciera. Finalmente, la señora Cortés devuelve la llamada y manifiesta no estar de acuerdo con el contrato, por cuanto ha recibido una mejor oferta, siendo su deseo vender el lote con la mejora al nuevo cliente, indicándome su ánimo de devolverme el dinero recibido, pero sin reconocer los trabajados de obra realizados por mí al predio.

Estoy muy preocupado, pues me encuentro afrontando una difícil situación económica, puesto que el dinero invertido son los ahorros de toda la vida y mi ilusión era construir una casa campestre donde aspiraba vivir los últimos años de vida, junto con mi esposa y una hija madre soltera, gozando de mi pensión recién obtenida.

Es necesario saber qué posibilidad tengo para que la señora Sara Cortés cumpla su promesa y me firme la escritura o por lo menos me reconozca lo invertido

Solución:

Una vez analizado su caso por parte del experto asesor en asuntos de Derecho Civil y debatido en mesa de trabajo con los estudiantes del Consultorio Jurídico de la Facultad de Ciencias Jurídicas y Políticas de la Universidad Surcolombiana, comedidamente se le informa al señor Fuentes:

Es importante hacer algunas precisiones:

En el ordenamiento jurídico colombiano el artículo 1602 del Código Civil señala: 

“Todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales.”

En otros términos, perfeccionado el contrato de promesa de compraventa, genera las consecuencias que las partes buscaron con su celebración; de suerte que el deudor deberá concurrir a su ejecución íntegra, efectiva y oportuna, cuya exoneración únicamente procede como consecuencia de su invalidación por un nuevo acuerdo de voluntades, o por causas legales; y en éste último evento será necesaria una sentencia debidamente ejecutoriada que declare la nulidad, la resolución, la rescisión o la simulación del acto jurídico.

1. Así las cosas puede hacer uso de la Acción Resolutoria: 

Puesto que en los contratos bilaterales válidamente celebrados va implícita la condición resolutoria tácita, en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado, de acuerdo con las previsiones del artículo 1546 del Código Civil, para cuya viabilidad, ha sostenido la jurisprudencia, se requiere la concurrencia de las siguientes condiciones:

a)     La existencia de un contrato bilateral válido.

b)     El incumplimiento total o parcial de las obligaciones que éste impone al demandado.

c)      Que el demandante haya satisfecho o haya estado presto a atender las prestaciones a su cargo, en la forma y tiempo debidos.

Como puede apreciarse, el legislador estableció la acción a favor del contratante que cumplió con sus obligaciones.

En este sentido el señor Fuentes podrá obtener la resolución del negocio jurídico o sea darlo por terminado unilateralmente o instar por su cumplimiento, además de las indemnizaciones por los daños ocasionados, así lo establece la ley.

Artículo 1546 del Código Civil señala:

 “… Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio, o la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios.”

2. Esta acción se debe entonces instaurar ante el juez civil municipal del lugar del bien inmueble o del domicilio de las partes y mediante sentencia lograr la extinción de la relación obligatoria con efecto retroactivo. Por consiguiente, cada una de las partes debe reintegrar o restituir a la otra las cosas o las prestaciones que hubiesen sido entregadas o ejecutadas.

Con esta acción lo que se pretende es que se resuelva el contrato, es decir, que le devuelvan el dinero que el comprador entrego a la vendedora más los gastos en que incurrió en la construcción.