Coronavirus y contratos de arrendamiento comerciales

Jaime Andrés Ramírez Díaz
Asociado senior nivel 6
Philippi Prietocarrizosa Ferrero DU & Uría (PPU)
jaime.ramriez@ppulegal.com

El mundo se encuentra atravesando un proceso muy complejo. Este se ha traducido, por un lado, en una crisis sanitaria, derivada de la expansión exponencial del covid-19 (coronavirus), y, por el otro, en una crisis económica producto de varios factores, entre los cuales se encuentra la caída de los precios del petróleo y la pérdida de confianza de los inversionistas en diferentes negocios financieros. Colombia no ha sido la excepción a estas crisis. No obstante, también ha sufrido otro efecto para nuestra economía: la devaluación histórica del peso colombiano ante el dólar estadounidense.

Como estamos soportando los efectos de las medidas para contener la crisis sanitaria (por ejemplo, prevención de la aglomeración de personas un mismo sitio), varias empresas han suspendido operaciones o restringido la apertura de locales comerciales al público (por ejemplo, gimnasios, bares, restaurantes, etc.). Tampoco es de extrañar que en el futuro cercano se suspendan otras actividades (por ejemplo, cierre de centros comerciales y decretos de cuarentena general).

Sin duda, estas consideraciones han puesto a pensar a más de un comerciante sobre cómo afrontar las obligaciones de sus compañías y negocios, que se siguen causando a pesar de que sus ingresos disminuyen a raíz del cese de atención al público. Por eso, quisiéramos aprovechar esta columna para abordar las situaciones que se pueden derivar para las partes de los contratos de arrendamiento comercial. Al respecto, es claro que el arrendador espera continuar recibiendo los cánones, mientras que es posible que el arrendatario esté interesado en buscar cómo terminar el contrato o disminuir los cánones.

Por un lado, en casos de incumplimientos por parte del arrendatario, el arrendador podría activar las pólizas de seguro tomadas en su favor, sin perjuicio de las demás indemnidades y garantías acordadas en el respectivo contrato, pero también podría encontrar dificultades prácticas para lograr la restitución del local. Por otro lado, el arrendatario se podría enfrentar a mayores dificultades teóricas y prácticas que derivarían en nuevos tratamientos de crisis en arrendamientos.

En efecto, se deberá analizar si, a la luz de cada contrato, la crisis sanitaria o económica constituye una justa causa para terminar el negocio; o si, por el contrario, estas crisis realmente representan tal afectación al arrendatario que le da derecho a solicitar un recalculo del canon.

Adicionalmente, en caso de que el arrendatario incumpla sus obligaciones y pretenda alegar la existencia de una fuerza mayor o caso fortuito, dicha discusión se deberá llevar al juez competente según la cláusula de resolución de conflictos acordada. Al respecto, anticipamos una ardua batalla en los estrados judiciales y tribunales de arbitramiento, especialmente porque no puede considerarse que las actuales crisis sean una fuerza mayor o caso fortuito para todos los contratos. En ese sentido, será necesario analizar la situación para cada contrato en particular.

Finalmente, y sin perjuicio de los acuerdos contractuales, no deben descartarse las etapas de negociación o conciliación entre las partes con el fin de conservar el negocio jurídico en la mayor medida de lo posible. Esto porque para el arrendador puede ser conveniente seguir conservando un arrendatario, dado que en una crisis no es tan claro que su local pueda ser ocupado por otra persona y, a la vez, para el arrendatario esto representa la posibilidad de continuar con su negocio.

Los anuncios del gobierno

En aras de esta emergencia el Gobierno Nacional anunció una serie de medidas en materia de arrendamientos para las familias y empresas, en el marco de la Emergencia Económica y Social decretada por el Gobierno nacional por la pandemia del coronavirus.

"Cerca del 80% de los arriendos en Colombia está en cabeza de los estratos 1, 2 y 3. Sectores altamente vulnerables en momentos de tempestades económicas y sociales. Cerca del 52% de los arriendos en Colombia son informales por eso debemos tomar medidas", indicó el Presidente antes de informar las decisiones que en los próximos días serán incluidas en los decretos correspondientes.

¿Qué pasará con los contratos de arrendamiento?

Con el fin de que los colombianos puedan permanecer en casa durante el aislamiento obligatorio decretado hasta el próximo 13 de abril y de proteger a las familias que en el marco de esta situación han perdido sus ingresos, el Gobierno nacional en cabeza del Ministerio de Vivienda dictó cuatro medidas:

1. Durante el periodo de declaratoria de emergencia y hasta dos meses después queda prohibido el desalojo de familias que estén en arriendo bajo ninguna circunstancia.
2. En ese mismo periodo de tiempo, están congelados los cánones de arrendamiento. No se podrá incrementar el costo, independientemente que así lo tengan contemplado los contratos previamente firmados.
3. Cuando se llegue a un acuerdo privado de pago, dichos acuerdos estarán desprovistos de penalidad por impago así estuvieran estipulados en el contrato. Y en el caso que el acuerdo incluya algún tipo de financiación, el arrendador no podrá cobrar intereses de mora.
4. A las familias que se les venza el contrato de arrendamiento, les queda automáticamente prorrogado hasta que termine el periodo de emergencia económica.

¿Qué pasa con las empresas en arriendo?

Estas medidas también aplican para los contratos de arrendamiento a nombre de pequeñas y medianas empresas (pymes) y complementan el paquete de ayudas dirigidos a las 500.000 familias que tienen créditos hipotecarios y que en este contexto podrán renegociar su deuda, así mismo, el Gobierno garantiza que el Fondo Nacional del Ahorro otorgará un periodo de gracias de hasta 6 meses en sus créditos.

Tanto el presidente Duque como el ministro Malagón insistieron en que tampoco se puede desconocer que "el mercado de arriendo en Colombia, es un mercado de doble fragilidad. Está en condición de vulnerabilidad tanto el que vive en arriendo como el que vive del arriendo" por eso no están de acuerdo con propuestas de otros sectores que pretendían suspender los cobros y los pagos durante este periodo.