¿De qué se trata la plusvalía para Neiva?

Por: Caterin Manchola

Diario del Huila, Neiva

La Administración Municipal viene adelantando un proyecto para comenzar a recaudar el monto que se genere por plusvalía en Neiva, tanto en el área urbana como rural.  El director de Planeación Municipal, Rafael Hernando Yepes Blanco, en entrevista con DIARIO DEL HUILA, explicó de qué se trata la implementación del acuerdo y qué modificaciones tendrá. Si bien ya hay un acuerdo del 2004, no se había reglamentado y por tanto no podía ejecutarse.

La iniciativa al parecer no tendrá mayores obstáculos para su aprobación

Yepes Blanco, indicó que el objetivo es generar más ganancias para la construcción de obras que beneficien la ciudad como parques, construcción de viviendas de interés social, financiamiento de los sistemas viales para el transporte masivo y renovación urbana, entre otros; tal cual como lo dicta la ley.

Las modificaciones que se tramitan en el Concejo de Neiva, han hecho que algunos cabildantes estén a favor y contra; pero además, se ha generado información imprecisa que es importante aclarar, por ejemplo: aunque el monto de cobro es del 50%,  para Neiva será del 30%. Así lo explica El Director de Planeación.

¿Qué es la plusvalía?

La plusvalía es el incremento en los precios de un inmueble o de la tierra, donde este sobre valor no es fruto del trabajo o esfuerzo de inversión del propietario, sino que se da por actuaciones del ornamento territorial e inversiones públicas adoptadas o ejecutadas. Es un instrumento que permite a los municipios  captar recursos por una acción que hace el Estado dentro del territorio, es decir, recuperar  parte del valor de ese aumento. La plusvalía igualmente se puede cobrar por obras públicas.

¿Hace cuánto existe esta medida en el país y por qué no se había ejecutado en Neiva?

El Estado colombiano implementó la medida hace 20 años. Neiva, ha perdido la oportunidad durante todo este tiempo. En el año 2004 se hizo un acuerdo que no fue reglamentado y no se ejecutó.

Esto se dio porque no se especificaron las áreas donde se debía cobrar, así que nosotros el año pasado iniciamos los ajustes que faltaban con el objetivo de activar ese instrumento nuevamente, el cual es eficaz porque da la oportunidad de captar recursos al municipio.

La necesidad de implementar el acuerdo está desde la Administración Municipal pasada, nosotros lo que buscamos es actualizar el instrumento a la realidad económica de hoy, por eso lo que hacemos es retomar lo que se tiene del original, actualizarlo y mejorarlo con base en la situación actual.

¿Qué modificaciones se le realizaron al acuerdo?

Las diferencias entre el documento actual, que está en el Concejo Municipal, frente al anterior Acuerdo 08 de 2004, es que antes se hacía un cobro del 50% en la participación por el mayor valor del suelo producto de una acción urbanística; en cambio para el actual, se  pactó una participación entre el 30% y 40% del valor agregado que se genere. No se cobra el 50% porque resultaría nocivo para el desarrollo.

Otra diferencia entre los dos acuerdos es que en el pasado se le cobraba un monto a la vivienda de interés social (VIS), en cambio para este se decidió exonerarla de la medida.  

Estas modificaciones se dieron con base en las respuestas dadas de los constructores en las reuniones de concertación.

En ellas se destacó que no se trata de entrar en choque y afectar la dinámica de la construcción porque ese es un sector que al municipio le está generando un crecimiento importante. No se trata de generar dificultades así que nosotros estamos decidiendo con el sector privado, entre esos la Cámara Colombiana de la Construcción – Camacol, que acogió este cambio.

Por todo lo anterior, se dice que es una medida que se adapta a la realidad económica del territorio. Este porcentaje del 30% se hizo con base en experiencias de otras ciudades como Ibagué y Cali, calculando el nivel de desarrollo  y dinámicas de estas frente a Neiva, y claramente esta ciudad tiene una participación menor, por tanto el porcentaje de plusvalía debe ser menor. Es decir, un 50% sería contraproducente para la región.

¿Cómo se va a efectuar la medida?

Nosotros vamos a implementar el acuerdo en áreas que están sujetas a tratamiento de desarrollo. Vamos a cobrar en los suelos donde no se han desarrollado los predios. Para lo cual ya tenemos la cartografía en la que se verificaron terrenos y se determinó cuáles son los sitios donde se puede hacer el cobro.

Trabajamos en una valoración para detectar cuáles son las áreas más pertinentes. Se llegó a una cifra aproximada de 153 predios en una extensión dentro del suelo urbano de 1.857 hectáreas.  En estos terrenos muy seguramente, cuando se haga una licencia de construcción, se va a poder hacer efectiva la plusvalía, todo esto gracias a que tenemos un Plan de Ordenamiento Territorial –POT vigente, eso es lo que ha permitido que el desarrollo  ciudadano no se frene.

¿Qué pasa con las obras que ya se habían realizado, el cobró será retroactivo?

No deben hacerlo porque no será retroactiva. Al momento en que la persona tramite la licencia  para construir, ahí si se aplica; es solo para nuevos propietarios.

En ese sentido, esperamos muy buenos resultados, dado que en Colombia hay aproximadamente 20 municipios que ya han implementado esta medida. El más recientemente fue Manizales.

¿En cuánto tiempo se ejecutará el acuerdo?

Una vez esté vigente, se tomarán seis meses para la realización  de los avalúos de las áreas y calcular cuánto debe ser el cobro. Nosotros realizamos un trabajo para conocer el monto de expectativa esperado a recibir a largo plazo, en donde descubrirnos que con base en la dinámica inmobiliaria que tiene el territorio, se pude llegar a recaudar  un valor aproximado de $725.000 millones.

¿En qué se invertirían los recursos recaudados?

El recurso recaudado se invertirá según lo dicta la ley. En compra de predios  para la construcción de viviendas de interés social (VIS), mejoramiento de infraestructura vial, servicios públicos, parques de recreación, ejecución de proyectos de obras de recreación, zonas verdes, recuperación del espacio público, financiamiento de los sistemas viales para el trasporte masivo y renovación urbana, entre otros.

Cabe aclarar que estas obras se podrán ejecutar en la medida en que vayan recaudando los recursos.

Plusvalía versus valorización

La diferencia entre plusvalía y valorización por obras públicas es que la primera se paga cuando se vende o construye. La valorización es obligatoria y se cobra de inmediato al dueño del inmueble. La valorización puede desplazar, la plusvalía no.